最後更新日期：2026-11-07
想在香港置業上車，香港房屋委員會（房委會）推出的「居者有其屋計劃」（俗稱居屋）向來是不少香港人的首選。居屋以市價折扣發售，加上有政府提供按揭貸款擔保，首期門檻比私樓低得多。不過，居屋申請涉及嚴格的綠白表資格審查、入息與資產計算，近年房委會亦大幅調整了綠白表配額比例、轉售限制及青年抽籤安排。即使好運抽中揀樓，去到銀行申請按揭那一關，個人信貸報告（TU）與供款入息比率同樣會左右批核結果。這篇指南為你拆解居屋申請的每個關鍵步驟，由資格審核、最新一期「居屋2025」屋苑與政策改動，到按揭上會的實戰準備，幫你先理解規則，再穩陣部署置業路。
AI摘要：根據正文整理重點
- 綠白表資格與限額：綠表主要面向合資格公屋住戶等類別；現居公屋租戶與《綠表資格證明書》持有人嘅財務審查要求須分開核對，買樓後按規定交還公屋或刪除戶籍；白表面向私樓租客及資助房屋家庭成員，設有嚴格上限（最新「居屋2025」標準：一人月入上限 $30,000、資產上限 $615,000；二人或以上家庭月入上限 $60,000、資產上限 $1,230,000，入息均可扣除法定強積金供款）。
- 「居屋2025」最新進度與政策新制：2026年推售的「居屋2025」（提供啟德啟陽苑、將軍澳影輝苑、東涌裕豐苑、屏山朗風苑及錦田匯熙苑共 6,926 個新單位）已於 2026 年 10 月展開揀樓。新制將綠白表比例改為 50:50，40 歲以下白表青年及連續兩次向隅者可獲多一個抽籤號碼，公開市場轉讓限制亦由 15 年縮短至 10 年。
- 優先揀樓配額：「家有長者優先選樓計劃」與「家有初生優先選樓計劃」合併共享約四成單位配額（約 2,800 伙），在揀樓次序上遠較一般家庭及一人申請者優先。
- 按揭擔保與信貸審批：居屋按揭成數及還款期須按房委會安排與銀行審批核對；第二市場最長50年按揭保證期不等於買家有50年還款期。有房委會擔保亦不代表包批，銀行會按個別信貸資料、負債及還款能力作評估，揀樓前應提早檢視卡數及私人貸款。
居屋申請基本認識：綠表與白表有什麼分別？
申請居屋的第一步，是搞清楚自己屬於「綠表」還是「白表」。這兩個組別不單止決定了你受不受入息和資產限制，還直接影響抽籤配額和之後做按揭的首期成數。
綠表申請資格
綠表的核心邏輯是「一換一」——政府鼓勵公屋住戶騰出公屋單位，流轉給輪候冊上的基層家庭。因此，現居公屋租戶與持有《綠表資格證明書》人士的財務審查要求要分開核對；並非只要沒有物業就合資格。由申請截止日期前24個月起直至簽署買賣協議的本地住宅限制，亦須按申請者及家庭成員類別核對。合資格人士主要包括：
- 房委會轄下公屋或房協指定出租屋邨／年長者居住單位的合資格住戶（部分有條件租約、暫租或暫准居住類別不合資格；家庭組合及交還原有單位安排須按須知辦理）；
- 持有房屋署或市建局發出有效《綠表資格證明書》的人士（例如通過詳細資格審查的公屋輪候冊準租戶、受清拆影響住戶）；
- 房委會「長者租金津貼計劃」的受惠者。
白表申請資格
白表則是為沒有公屋在手、但又負擔不起私樓的夾心階層而設。申請人須在申請截止日期已年滿18歲並在香港居住滿7年；申請人及家庭成員須符合現居香港、入境權及居留條件規定，同樣須符合「申請截止前24個月至簽訂買賣協議無香港住宅物業」的規定及適用例外。合資格人士包括：
- 私營房屋的住戶（例如私樓租客、與私樓業主同住的親屬）；
- 房委會公屋、房協出租屋邨或任何資助房屋計劃單位住戶的家庭成員（即「分戶申請」：須符合白表資格及沒有重複申請等規定，購樓後按房署要求辦理除名及原有住戶租約安排；不能一概保證只除名而毋須交還單位）；
- 在本計劃截止日，按「租者置其屋計劃」與房委會簽訂轉讓契據起計10年內的單位業主及其認可家庭成員，須一同申請。
| 比較項目 | 綠表申請 | 白表申請 |
|---|---|---|
| 主要對象 | 公屋住戶、綠表資格證明書持有人 | 私樓租客、公屋／資助房屋家庭成員（分戶） |
| 入息及資產限額 | 按現居公屋租戶／綠表資格證明持有人等類別核對 | 設有嚴格上限（按一人或家庭劃分） |
| 按揭成數參考（須按市場與貸款條件核對） | 第二市場適用安排最高95%（不保證借足） | 第二市場適用安排最高90%（不保證借足） |
| 居屋申請費用（最新標準） | 港幣 $350（可同時免費申請綠置居） | 港幣 $350（若同時申請白居二合共 $650） |
| 置業後原有住屋安排 | 按類別交還原有租住單位、刪除戶籍或放棄相應資格 | 分戶者按房署規定刪除戶籍；租置業主等另有條件 |
白表居屋申請入息及資產限額詳解
因為白表涉及公帑資助非公屋住戶，房委會對白表申請人的入息和資產審查非常嚴謹。以最新一期推售的「居屋2025」（於 2026 年接受申請及揀樓）為準，房委會維持與上一期相同的限額水平：
| 申請類別 | 每月總入息限額（扣除法定 MPF 後） | 家庭總資產淨值限額 |
|---|---|---|
| 一人申請者 | 港幣 $30,000（如只有薪金並可扣足$1,500法定供款，扣除前為$31,500） | 港幣 $615,000 |
| 二人或以上家庭申請者 | 港幣 $60,000（扣除前金額視乎各成員收入及可扣法定供款，不能一律按5%倒推） | 港幣 $1,230,000 |
入息計算方法與常見盲點
計算每月入息時，申請表上所有在職家庭成員的收入都要加總。最容易計錯的幾個位包括：
1. 可扣除法定強積金（MPF）：房委會公布的 $30,000（一人）及 $60,000（家庭）限額，是指扣除法定強積金或獲認可職業退休計劃供款後的淨入息（按法定5%或實繳，以每月$1,500為上限，取較低者）。換言之，單身人士如果每月底薪是 $31,500，扣除 $1,500 MPF 後為 $30,000，在入息這一項上仍不超限，其他資格仍須符合；但自願性額外供款則不能扣除。
2. 雙糧、花紅及佣金要按申報期計算：並非只看遞交申請當月的糧單。「居屋2025」申請期須申報2025年5月1日至2026年4月30日的入息，選樓期則按簽訂買賣協議當天前6至12個曆月申報；雙糧、花紅、約滿酬金、加班費及佣金如何計入，須按須知的分類計法處理。
3. 投資及租金收入：如果有定期存款利息、股票股息等固定收益，同樣要按月攤分計算。
資產淨值計算範圍
資產限額看的是指定申報日的「總資產淨值」：「居屋2025」申請期按2026年4月29日，選樓期按選樓當日（包括所需繳付的定金）。申請人及家庭成員的本地及海外資產，應依須知列明項目及扣減規則申報：
- 現金及銀行存款：活期、定期、外幣及其他戶口結餘，須按該輪申請須知的分類和計價日申報；
- 投資產品：股票、債券、基金及保險等項目，須按官方分類、可計入價值及證明要求核對，不可將所有保險現金價值或紅利一概當作同一申報項目；
- 車輛與業務：車輛及業務資產須按須知的估值方法申報；未償還車貸不可自行假設一定可扣減；
- 土地及非住宅物業：持有本地或海外土地、車位、工廈、舖位或其他物業，須按須知列明的分類、估值及可扣減項目申報；未償還按揭不可自行假設全部可扣。
信財庫提提你：房委會可要求申請人提交證明及接受資格審查。千萬不要抱僥倖心態在申請前幾日突然將大筆存款轉走給親友；如資料或資金去向被要求解釋，應如實提供證明，不能以轉賬代替履行申報責任。
「居屋2025」最新進度、五大屋苑與政策新安排
掌握每期居屋的推售進度與制度改動，無論你是已經遞交申請正在等揀樓，還是準備部署下一期申請，都非常有參考價值。
「居屋2025」時間表與五大屋苑概覽
房委會推出的「居屋2025」（由於在 2026 年推售及揀樓，坊間亦常稱為 2026 居屋），已於 2026 年 4 月 30 日至 5 月 20 日完成申請，並在 2026 年 7 月 10 日完成攪珠，其後於 2026 年 10 月 21 日正式展開選樓程序。
今期合共推售 6,926 個全新居屋單位（另有約 400 個重售單位），以市價七折定價，售價介乎約 150 萬至 480 萬港元：
- 啟德 啟陽苑：位於啟德，提供1,090伙；面積、價單及交通位置應以官方售樓說明書及實際路線核對。
- 將軍澳 影輝苑：位於將軍澳，提供1,408伙；個別單位面積及景觀以官方售樓資料為準。
- 錦田 匯熙苑：位於錦田南，提供820伙；與車站距離及步行時間應按實際路線核對。
- 屏山 朗風苑：位於屏山，提供1,730伙；個別單位面積及配套以官方售樓資料為準。
- 東涌 裕豐苑：位於東涌擴展區，提供1,878伙，為該五個新項目中伙數最多；個別單位面積及景觀須查官方售樓資料。
四大關鍵政策新制
由「居屋2025」起，房委會落實了幾項影響深遠的新措施：
1. 綠白表配額改為 50:50：過往多年綠白表比例維持在 40:60，新制調高綠表比例至五五比，鼓勵更多公屋富戶或租戶置業騰出公屋。
2. 青年及向隅者額外多一個抽籤號碼：40歲以下白表青年家庭及一人申請者可選擇參加青年計劃；年滿18歲按截止日計，40歲以下則按申請開始日2026年4月30日計，並須符合成為業主等條件。前兩次連續申請同類銷售計劃而未購得單位者，亦有額外號碼安排，須符合相同申請者等規則；多一個號碼不代表保證中籤或成功購樓。
3. 「家有初生」夥拍「家有長者」優先揀樓：合資格核心家庭／綠表家庭可按規定參加：初生子女須於2023年10月25日或之後出生並在截止日三歲或以下，或符合懷孕滿16週及醫療證明等條件；長者須在截止日年滿60歲，並至少有一名合資格長者成為業主或聯名業主。兩項計劃今期共享2,800個新居屋單位配額，並非只要有嬰兒或長者就自動取得優先資格。
4. 公開市場轉售限制縮短至 10 年：買入新居屋後，首 5 年內須按房委會適用轉讓安排辦理；在居屋第二市場轉售須不高於原價；由首次轉讓契據日期起計第6年開始，可在未補地價下於居二市場按業主自行議定價格放售，仍須符合第二市場規則；至於補地價後在公開市場自由買賣的禁售期，則由過往的 15 年縮短至 10 年，提升了物業長遠的流轉彈性。
居屋申請流程與揀樓次序拆解
整個居屋申請至買樓過程按該輪時間表、資格審查及樓宇狀況而定，主要分為以下四個階段：
1. 遞交申請（網上或紙本）
申請期內可透過房委會居屋專頁在網上填表及用信用卡／轉數快（FPS）繳付 $350 申請費，或親身／郵寄交回樂富房委會客務中心。請緊記：每名人士只能名列於一份居屋申請表內。一旦夫妻分開兩張單人表抽籤，或者子女同時出現在父母的綠表及自己的白表上，會被視為「重複申請」，所有相關申請一律作廢。
2. 攪珠決定組別內次序
按該輪公布日期，房委會會進行公開電腦攪珠，將 00 至 99 一百個號碼隨機排序，對應申請書編號的最後兩個數字。排在越前的號碼，代表在所屬申請類別內越早獲邀審查及揀樓。
3. 揀樓次序：為何攪珠排第一未必最先揀？
很多首次抽居屋的朋友會誤會，以為攪珠抽中第一個號碼就一定有大單位揀。其實房委會是先按「家庭類別」分先後，再在每個類別內按攪珠號碼排隊： 以下只列出幾類需留意的申請組別，不是完整或嚴格的實際選樓先後次序；各組別及配額用盡後的安排須查該輪官方選樓次序附件：
1. 受房委會已公布公屋清拆計劃影響的合資格家庭申請者（須核對該輪列明的項目及資格）
2. 「家有長者」及「家有初生」優先選樓計劃家庭申請者（共享 2,800 個配額，綠白表各自排隊）
3. 其他一般核心家庭及非核心家庭申請者
4. 受公屋清拆計劃影響的一人申請者
5. 一般一人申請者（按所屬類別與該輪安排選樓；今期預留700個新單位配額，不代表保證只可買某類戶型）
4. 資格審查與落訂簽約
獲邀詳細資格審查時，房委會會發信或電郵要求提交所需證明；「居屋2025」一般須按通知在10個工作天內申報，已提前網上申報者另有安排。到樂富揀樓簽約時，須按通知以銀行本票或「轉數快」繳付樓價5%（綠表）或10%（白表）的定金；本票不足部分可按規定以銀行本票、個人支票或「轉數快」補足，不接受現金或公司支票，最終金額及方法以選樓通知為準。
居屋按揭攻略：政府擔保、50年保證期與信貸評級（TU）
成功揀樓簽署買賣協議後，真正的財務考驗在於向銀行申請按揭。雖然居屋按揭比私樓寬鬆，但絕非「包批」。
居屋按揭成數、年期與 50 年按揭擔保期
房委會與參與銀行／財務機構訂有按揭保證安排，但實際成數、年期、是否需按揭保險及審批要求，須按一手或第二市場、保證期餘額及貸款條件核對；以下95%、90%及30年只作第二市場適用安排的上限說明，並非一手、二手均保證適用：
- 綠表買家：最高可造 95% 按揭（最低 5% 首期）
- 白表買家：最高可造 90% 按揭（最低 10% 首期）
- 最長還款年期：長達 30 年
- 按揭利率：息率、按揭計劃及回贈按參與銀行最新條款及個別審批核對，不應保證一律有回贈或等同私樓封頂息率。
此外，透過「白居二」或綠表在第二市場買入未補價資助出售單位，要分清按揭保證期同還款期：2024年3月1日起適用的新貸款安排，居屋／綠置居單位最長保證期由30年延至50年，第二市場最長還款期則為30年。保證期首40年最高保證成數為綠表95%、白表90%，第40年後至第50年最高為估值或買價（較低者）80%；所需成數高於80%可向參與機構查詢按揭保險。保證期起算須按房委會就該單位的記錄核對，不能單憑樓齡判斷，亦不保證買家一定借足最高成數。
為什麼有政府擔保，銀行仍然會查信貸報告（TU）？
不少準業主以為有房委會擔保，在揀樓時只需簽份「有能力供款聲明」就一定借到錢。事實上，銀行在審批居屋按揭時，會按本身程序評估申請人的信貸資料（可能包括環聯TU或其他信貸資料機構報告），原因有三個：
1. 計算供款與入息比率（DTI / DSR）：銀行會按適用按揭安排及本身政策審視每月總債務供款與入息；私人貸款、汽車貸款、稅貸或信用卡分期等負擔可能影響借貸能力。房委會有擔保不等於銀行不審查還款能力，亦不能將一般私樓的某個比率直接套用所有居屋貸款。
2. 評估信貸紀錄與貸款條款：良好還款紀錄可作審批參考，但沒有A至C級必快批、必給最優惠息率或全額回贈的統一規則；不良紀錄可能影響審批、息率及貸款額，須按個別銀行政策核對。
3. 嚴重的信貸及法律問題：如仍有破產、IVA或未清壞賬等問題，應在簽約前向銀行及專業人士說明並確認可行安排；不能假設房委會擔保會自動消除審批及法律限制，無法取得貸款亦可能令交易未能完成。
申請居屋按揭前的 3 個自保準備
- 揀樓前 3 至 6 個月自查 TU：提早登入環聯官方渠道查閱自己的信貸報告，檢查有沒有不知情的年費欠款、舊卡逾期紀錄或資料錯漏，及早修正。
- 清還細額外債與卡數分期：在遞交按揭申請前，盡量一筆過清還手頭上的信用卡分期及私人貸款，並保留正式的清數收據（Settlement Letter），因為信貸資料更新可能有時差，正式收據可供銀行核對；實際更新時間及認可文件以相關機構為準。
- 切忌密集申請新信用卡或貸款：在準備揀樓及上會期間，千萬不要為了賺迎新禮物而短期內申請多張信用卡或私人貸款。信貸申請可能產生「硬性查詢」（Hard Inquiry）紀錄，短期內頻繁申請可能影響信貸評分，亦會令銀行懷疑你資金周轉不靈。
居屋申請 Conclusion
總括而言，居屋申請是一場結合「資格合規」、「配額策略」與「財務管理」的長線部署。由「居屋2025」開始，綠白表五五比、白表青年及向隅者加派抽籤號碼，以及轉售禁售期縮短至 10 年，都令資助房屋的遊戲規則更加清晰。對白表申請人來說，最關鍵是事前精準計清扣除強積金後的平均月入與各項資產淨值，切忌踩中超額或重複申請的地雷；而在等待揀樓與入伙的過程中，保持良好的環聯（TU）信貸紀錄、控制好日常負債，有助為銀行按揭審批做好準備，但不保證一定獲批，真正穩陣上車。
居屋申請 FAQs
1. 父母已經是公屋戶主，成年子女可以用白表單獨申請居屋嗎？
合資格公屋家庭成員可以按白表規則申請，但仍須符合年齡、居留、收入資產、家庭組合及沒有重複申請等條件。若公屋戶主（父母）沒有一同申請，名列於公屋戶籍內的成年子女可以用「白表一人」或與配偶組成「白表家庭」分拆申請居屋。入息與資產審查只會計算該名子女（即白表申請表上的成員）的收入與資產，父母的收入及資產不會計入在內。當子女成功買入居屋並收樓後，應按房署規定辦理除名及原有住戶租約安排，不能單憑白表申請就保證所有原有住屋權利不變。
2. 居屋申請期間如果加人工或資產增加，超出了白表限額會被取消資格嗎？
房委會並非只看申請截止日一刻。1823列明，由遞交申請直至簽訂買賣協議，申請者及列名家庭成員的收入、資產及家庭狀況均須仍符合資格。「居屋2025」申請期入息按2025年5月1日至2026年4月30日、資產按2026年4月29日申報；選樓期收入按簽約當天前6至12個曆月、資產按選樓當日再申報（包括定金）。如有加薪或資產變化，應如實申報並由房委會按適用計法審核，不能只沿用原先申請數字。
3. 買一手新居屋什麼時候才需要向銀行申請按揭？樓花期長會有影響嗎？
買家在揀樓簽署買賣協議時，按規定繳付5%（綠表）或10%（白表）定金；何時正式申請及提取按揭，應按房委會通知、交易文件、樓宇交付及銀行安排核對，不能一律套用入伙前2至3個月。買入樓花期間亦應保持可負擔的還款安排，提早向銀行確認文件及信貸要求，避免到付清餘款時才發現貸款未獲批。
免責聲明
本文章內容僅供一般資訊及教育參考之用，並不構成任何財務、投資、稅務、法律或按揭借貸之專業意見或要約。居者有其屋計劃（居屋）之申請資格、入息及資產限額、配額比例、轉讓限制及按揭擔保安排，概以香港房屋委員會（房委會）及相關政府部門最新公布之官方申請須知與銷售文件為準；實際按揭成數、息率及批核結果則視乎個別銀行之最終審批決定。讀者在作出任何置業或借貸決定前，應先查閱房委會官方網站並按個人財務狀況諮詢相關專業人士。
參考資料來源：
2. 香港房屋委員會 – 白表資格及第二市場按揭安排；白居二2025官方資料
3. 香港政府 – 居屋2025選樓公告（2026年10月13日）；居屋2025制度批准公告
4. 環聯（TransUnion HK）- 居屋申請及按揭信貸指南
6. 1823 – 居屋2025入息資產限額及申報時段；證明文件安排；攪珠及選樓機制