本文重點：2026年香港買住宅，樓價400萬元或以下只需繳100元從價印花稅；400萬元以上按樓價分級計算，最高6.5%（只適用於1億元以上豪宅）。自2024年2月28日「全面撤辣」後，首置、換樓同非永久性居民的稅率一樣，亦唔使再交額外印花稅（SSD）及買家印花稅（BSD）。印花稅一般要喺簽買賣協議後30天內繳交。
第一次買樓，好多新手只計首期同按揭，忽略咗印花稅呢筆「一次過」支出。以一個600萬元單位為例，印花稅就要13.5萬元，相當於首期的一成以上。本文用稅務局及香港政府一站通（GovHK）的最新資料，用新手睇得明的方法，講清楚2026年買樓印花稅點計、幾時交，以及有咩常見誤解。（資料核對日期：2026年10月12日）
買樓印花稅是甚麼？
買樓印花稅，正式名稱係「從價印花稅」（Ad Valorem Stamp Duty，AVD），係政府按物業「售價或價值，以較高者為準」徵收嘅稅款。所謂「較高者為準」，即係如果你同賣家以低於市價成交（例如親戚之間平價轉讓），稅務局有權按物業市值評稅，並唔係淨係睇合約上嘅價錢。
住宅物業適用「第1標準第1部」及「第2標準」稅率，兩者自2024年2月28日起已經一樣；2026年2月26日起則新增「第3標準」，專門用於非住宅物業（例如舖位、寫字樓、車位），而現時第3標準稅率與住宅1億元以下部分相同。
2026年最新住宅從價印花稅稅率表
以下稅率適用於2026年2月26日或之後就取得住宅物業所簽立的文書，資料來自稅務局及GovHK：
| 樓價或價值（以較高者為準） | 從價印花稅 |
|---|---|
| 400萬元或以下 | 100元 |
| 400萬元以上至4,323,780元 | 100元＋超出400萬元部分的20% |
| 4,323,781元至450萬元 | 1.5% |
| 450萬元以上至4,935,480元 | 67,500元＋超出450萬元部分的10% |
| 4,935,481元至600萬元 | 2.25% |
| 600萬元以上至6,642,860元 | 135,000元＋超出600萬元部分的10% |
| 6,642,861元至900萬元 | 3% |
| 900萬元以上至1,008萬元 | 270,000元＋超出900萬元部分的10% |
| 1,008萬元以上至2,000萬元 | 3.75% |
| 2,000萬元以上至21,739,120元 | 750,000元＋超出2,000萬元部分的10% |
| 21,739,121元至1億元 | 4.25% |
| 1億元以上至109,574,470元 | 4,250,000元＋超出1億元部分的30% |
| 109,574,471元或以上 | 6.5% |
表中「＋超出部分的20%／10%／30%」嘅級距叫做「邊際寬減」，作用係避免樓價只係高少少，稅款就突然跳一大級。例如樓價401萬元，唔係直接計1.5%，而係100元加超出400萬元部分（1萬元）的20%，即2,100元。
2026年有咩改變？1億元以上豪宅稅率升至6.5%
《2026-27年度財政預算案》建議將1億元以上住宅物業交易的印花稅由4.25%調高至6.5%。《2026年印花稅（修訂）條例》已於2026年5月29日刊憲，追溯至2026年2月26日起生效。對一般上車或換樓人士而言，1億元以下的稅率冇變，所以呢次修訂主要影響豪宅買家。
買樓印花稅點計？7個樓價計算例子
以下例子按上表計算，假設成交價等於市值、屬2026年2月26日後簽立的住宅買賣文書：
| 樓價 | 從價印花稅 | 佔樓價約 |
|---|---|---|
| 380萬元 | 100元 | 0.01% |
| 420萬元 | 40,100元 | 0.95% |
| 440萬元 | 66,000元 | 1.50% |
| 500萬元 | 112,500元 | 2.25% |
| 650萬元 | 185,000元 | 2.85% |
| 800萬元 | 240,000元 | 3.00% |
| 1,200萬元 | 450,000元 | 3.75% |
計算步驟好簡單：第一，搵出樓價落喺邊一級；第二，如果係固定百分比，直接用樓價乘稅率；第三，如果係邊際寬減級距，就用「基本稅額＋超出部分×百分比」。例如650萬元單位：135,000元＋（650萬－600萬）×10%＝185,000元。
由上表可見，400萬元係重要分界線：樓價380萬元只交100元，但480萬元單位就要97,500元印花稅。新手揀樓時，可以將印花稅連同首期、律師費、代理佣金一併預算。
首置、換樓及非永久性居民的印花稅有分別嗎？
以前，非首置人士或非永久性居民要交15%（其後減至7.5%）劃一稅率，另外仲有買家印花稅（BSD）及額外印花稅（SSD）。不過政府於2024年2月28日起「全面撤辣」：
- 從價印花稅：第1標準第1部稅率已與第2標準一樣，首置、換樓、多套物業或非永久性居民都按同一張稅率表計算。
- 額外印花稅（SSD）：2024年2月28日或以後簽立的住宅買賣或轉讓文書，無須徵收。即係而家短期內轉售都唔使再交SSD。
- 買家印花稅（BSD）：同樣由2024年2月28日起無須徵收。
換言之，2026年買住宅嘅印花稅計法已經大大簡化，新手只需要睇清楚樓價屬邊一級就得。
印花稅幾時交？逾期有咩後果？
根據稅務局資料，可予徵收印花稅嘅買賣協議，須喺簽立日期後30天內加蓋印花。實際操作上，一般由負責買賣嘅律師樓計算及代為辦理，買家將稅款交俾律師即可。如果逾期，稅務局可徵收罰款，罰款金額會隨逾期時間增加，所以簽約後應盡快預備資金。
新手要留意：印花稅唔可以計入按揭貸款，必須用自己現金支付。如果你嘅首期已經「啱啱好」，好可能會喺簽約後先發現現金唔夠，所以應提早預留。
買樓除咗印花稅，仲要預算咩開支？
一般買樓雜費包括：
- 首期（按揭成數以銀行及按揭保險批核為準）
- 從價印花稅（本文計算）
- 律師費（視乎樓價及律師樓報價）
- 地產代理佣金（按樓價某個百分比收取，可議價）
- 按揭相關費用、保險、裝修及傢俬
建議新手做預算時，將上述雜費連同至少6個月生活開支一併計算，避免供樓後現金流太緊。
租樓需要交印花稅嗎？
需要。香港嘅住宅租約同樣要繳印花稅，按租期計算：
| 租期 | 印花稅 |
|---|---|
| 無指定或不固定租期 | 年租或平均年租的0.25% |
| 不超過1年 | 租期內租金總額的0.25% |
| 超過1年但不超過3年 | 年租或平均年租的0.5% |
| 超過3年 | 年租或平均年租的1% |
例如月租18,000元嘅兩年租約，年租216,000元，印花稅為216,000×0.5%＝1,080元。租約印花稅一般由業主同租客按租約約定分擔，簽約前應問清楚。
新手買樓印花稅檢查清單
- 確認樓價屬稅率表邊一級，特別留意400萬元、600萬元等分界線。
- 以「成交價或市值較高者」計算，親友轉讓尤其要留意。
- 預留現金：印花稅不能借按揭。
- 簽買賣協議後30天內完成加蓋印花。
- 如有疑問，向律師或稅務局查詢（稅務局網站有計算例子）。
常見問題
2026年買樓印花稅幾多？
住宅物業按樓價或市值（以較高者為準）計算從價印花稅：400萬元或以下只需100元；400萬至2,000萬元之間的稅率由1.5%逐級升至3.75%；2,000萬元以上至1億元為4.25%；1億元以上的豪宅由2026年2月26日起最高6.5%。
首置同第二次買樓印花稅有冇分別？
由2024年2月28日起，第1標準第1部稅率已與第2標準相同，即首次置業、已有物業的香港永久性居民，以至非永久性居民購買住宅，從價印花稅稅率一樣。
買樓印花稅幾時要交？
可予徵收印花稅的買賣協議，一般須於簽立日期後30天內加蓋印花（即繳稅）。逾期會被罰款，實際繳稅時間應與律師確認。
而家買樓仲要交額外印花稅（SSD）同買家印花稅（BSD）嗎？
唔使。於2024年2月28日或以後簽立的住宅物業買賣或轉讓文書，已無須徵收額外印花稅及買家印花稅，亦不再需要新住宅從價印花稅。
400萬以下買樓真係只交100元印花稅？
係。住宅物業代價或價值不超過400萬元，從價印花稅為定額100元。但要留意以較高者為準：如稅務局認為物業市值高於成交價，會按市值評稅。
租樓都要交印花稅嗎？
要。租約亦須繳印花稅，例如租期超過1年但不超過3年，稅款為年租的0.5%。以月租18,000元、兩年租約計，年租216,000元，印花稅約1,080元。
資料來源
免責聲明：本文只供一般參考，不構成稅務或法律意見。實際稅款以稅務局評定為準，買賣物業前請諮詢律師。