地租、地稅與差餉分別丨如何減輕相關財務負擔？

在香港物業市場中，地租、地稅與差餉這三個詞經常被提及，但可能不少希望置業人士、物業擁有者和投資者有時候都不能即時講得出其分別。究竟它們是什麼？如何計算？又會如何影響置業成本或投資回報？

什麼是地租？

由於香港土地基本上由政府擁有，中環聖約翰教堂所屬地除外，無論是發展商還是單位業主，購入的只是「承租權」，並非真正的土地擁有人，因此需要為這項權利支付地租。簡單來說，地租是一種「土地使用費」，通常按物業的應課差餉租值計算，稅率為3%。

舉例來說，如果一個物業的應課差餉租值是50,000港元，那麼每年的地租就是50,000港元的3%，即1,500港元。雖然金額看似不高，但地租的存在提醒我們，物業的持有成本並不僅限於購買時的交易價格。

地稅與地租性質類近，其實是關於香港歷史發展的問題，由於早期香港受到「租借」和「割讓」，導致不同地區的地契條款有別。

一般來說，位於九龍界限街以南及港島區，及於1985年5月27日之前獲批土地契約的物業，需繳交地稅。

而地租是由地政總署負責徵收，並根據土地地契指明的固定年期及固定金額收取：

地稅金額高於每年100元，地政總署會每6個月發出一次繳納通知書。

如每年地稅金額少於100元，則會每5年發出一次繳納通知。

新界物業方面，每年地稅金額高於1仙少於100元，亦是每5年發一次繳納通知書；則少於1仙，則會每10年才發一次。

香港大部分物業，包括公共房屋在內，都需要繳交差餉。差餉的主要用途是資助地方公共設施和基建項目，稅率為應課差餉租值的5%。而差餉是每個季度徵收，業主或租客會於每季初收到繳費通知，並於1、4、7、10月需要繳交。

隨着《2024年差餉（修訂）條例》於2024年11月1日刊憲，住宅物業累進差餉制度現已生效。自2025年1月1日起，

香港的物業稅務政策隨經濟和社會發展不斷調整。例如，政府可能因基建需求而提高差餉稅率，這會直接增加業主的持有成本。對投資者而言，地稅的變動同樣具有重大意義，因為它直接壓縮了租金收益的利潤空間。

近期，一些業主反映，由於政府提高了應課差餉租值評估標準，他們的差餉支出出現了顯著增加，對日常開支構成了壓力。而投資者則需要重新計算回報率，甚至考慮出售或調整物業投資組合。

對於普通市民，理財規劃是減輕稅務負擔的第一步。購置物業前，應先了解地租和差餉的可能支出，並將其納入每年的家庭預算。

而對投資者來說，合理規劃物業開支尤為重要。例如，可以通過維修提升出租物業的價值，增加租金收益以抵消地稅支出。此外，投資者也應密切關注政府的政策變動，適時調整投資策略，選擇增值潛力更高或稅務負擔較低的物業。

無論是自住業主還是投資者，地租、地稅與差餉這三項稅務都是應該深入了解其區別與計算方式的事情。掌握這些資斗除了能幫助業主更好地規劃財務，避免因政策調整而措手不及，也能幫助投資者在物業市場中站穩陣腳，獲取更穩定的回報。