本文重點（2026年10月14日核對）：香港按揭保險計劃（Mortgage Insurance Programme，坊間簡稱「按保」）於1999年3月由香港按揭證券有限公司推出，自2018年5月1日起由其全資附屬公司香港按證保險有限公司經營。金管局現行規定下，所有住宅物業按揭成數上限為七成、「供款與入息比率」上限為五成；透過按揭保險，合資格自住買家可借到更高成數：物業價格1,000萬港元或以下最高九成、1,000萬以上至1,125萬港元以下為八至九成（貸款上限900萬港元）、1,125萬至1,500萬港元為八成、1,500萬以上至1,715萬港元為七至八成（貸款上限1,200萬港元）。借八成以上必須：所有抵押人申請時並未持有任何香港住宅物業，以及所有申請人均為固定受薪人士。一般供款比率上限50%、最長還款期30年、還款年期加樓齡不超過75年，物業必須自住。保費可一次付清（可加借入貸款）或每年支付，以首次置業、浮息、30年為例，一次付清保費約為貸款額1.09%（八成）至2.50%（九成）。銀行先係按揭保險的受保人，保險唔會代業主還款。
想知按揭保險2026點運作、九成按揭要咩條件、按保保費點計、首期可以慳幾多？本文用新手角度，按香港按證保險有限公司網站、合資格準則、按揭保費一覽表、2026年2月版常見問題，以及金管局公布整理，並附上用腳本計算的例子（僅作說明）。所有成數、上限、保費率均直接取自官方PDF原文，再逐項對照網頁版本；官方文件未有明確交代的細節（例如「首次置業人士」的完整定義），本文會註明以審批為準，而唔會自行補充。本文不是按揭報價或貸款建議，實際成數、保費同批核結果以參與銀行及按證保險公司為準。買樓前亦建議睇埋本站買樓印花稅2026計清稅款，了解最優惠利率、P按同H按點揀，並先查好信貸評級對按揭申請的影響。
按揭保險係咩？一句定義＋到底保障邊個
按揭保險計劃係一個讓銀行可以向自住買家批出高於一般按揭成數上限貸款的安排。銀行敍造自住物業按揭時，須遵守金管局的按揭成數上限；按揭保險則為銀行提供保險，令銀行可以借出較高成數，而毋須承擔額外風險。按證保險公司網站說明：如果置業人士拖欠貸款，按揭保險一般會為銀行七成按揭以上的貸款部分提供保障。
新手最易誤會嘅一點：受保人係銀行，唔係你。按揭保險唔係人壽保險，亦唔係失業保障；你失業或者病咗，仍然要照供樓。你從中得到的好處，係首期可以由三成降至兩成甚至一成，代價就係要付按揭保費，同埋要遵守自住等條件。另外，所有申請都要經參與銀行提交，唔可以直接向按證保險公司申請。
2026年按揭成數上限：冇按保最多七成，有按保最高九成
金管局於2024年10月16日修訂物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施：所有住宅物業，不論物業價值及是否自用，按揭成數上限統一為七成；「供款與入息比率」（DSR）上限劃一為五成；並取消有其他按揭物業須調低10個百分點的要求。另外，金管局早於2024年2月28日已暫停實施「假設利率上升200基點」的壓力測試要求（日後會否恢復，以金管局最新公布為準）。
換言之，冇按保最多借七成；想借七成以上，就要睇按揭保險計劃。現行最高按揭成數如下（適用於2024年10月16日或以後簽訂臨時買賣合約的私人住宅，村屋、套現再融資、資助房屋另有準則）：
| 物業價格 | 按保最高按揭成數 | 新手要留意 |
|---|---|---|
| 1,000萬港元或以下 | 80% 或 90%* | 九成只限無持有香港住宅物業＋固定受薪 |
| 1,000萬以上至1,125萬港元以下 | 80%–90%*（貸款上限900萬港元） | 以成數或900萬之較低者為準 |
| 1,125萬港元或以上至1,500萬港元 | 80% | 最多八成 |
| 1,500萬以上至1,715萬港元 | 70%–80%（貸款上限1,200萬港元） | 以八成或1,200萬之較低者為準 |
| 1,715萬以上至3,000萬港元 | 70% | 只適用於2024年10月16日前簽訂臨時買賣合約，並須符合申請人已有未清還按揭物業等條件 |
*八成以上只適用於：（i）所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；及（ii）所有申請人須為固定受薪人士。另外，「物業價格」係指物業估價或買賣合約訂明的買賣價（須扣除任何優惠）之較低者；按證保險公司會自行估值，再與銀行估價及買賣價比較，以較低者為準。所以估價低過成交價，實際借得到的金額就會少咗。
貸款上限點樣影響實際成數？（僅作說明）
| 例子（僅作說明） | 按成數計 | 貸款上限 | 最高貸款 | 實際成數 | 首期 |
|---|---|---|---|---|---|
| 樓價$1,080萬，無持有香港住宅物業＋固定受薪 | 90% = $972萬 | $900萬 | $900萬 | 約83.33% | $180萬 |
| 樓價$1,600萬 | 80% = $1,280萬 | $1,200萬 | $1,200萬 | 75% | $400萬 |
可見樓價一過1,000萬港元，「九成按揭」好快會被900萬貸款上限拉低。睇樓時唔好只問「有冇九成」，要先計清楚自己個價錢落喺邊一級。
九成按揭條件：名下冇香港住宅物業＋固定受薪，兩樣都要
按證保險公司常見問題（2026年2月版）列明，申請按揭成數八成以上必須符合以下所有條件：
- 申請時並未持有任何香港住宅物業（所有抵押人）。如果你已簽臨時買賣合約賣出現有物業，但未能出示已簽立的轉讓契約（或按證保險公司接納的其他文件），一般仍不符合八成以上資格；臨時及正式買賣合約都唔係可接納文件。
- 所有申請人須為固定受薪人士。一般而言，非收取佣金的日薪僱員可被界定為固定受薪人士；如薪金包含底薪同佣金，只計底薪都能達到供款比率要求，便可符合資格。
- 物業價格須在1,125萬港元以下，貸款上限900萬港元。
所以自僱人士、全佣金收入人士，或者名下已有住宅物業的買家，一般就要以八成或以下為目標。至於「首次置業」是否影響保費，按揭保費一覽表另有「適用於首次置業人士」的表格（見下文），定義同認定以銀行及按證保險公司審批為準。
申請資格重點：自住、供款比率、首期來源、物業類別
1. 業主自住
按揭保險計劃只適用於自住物業，買嚟投資唔得。物業成交後須為最少一位借款人、抵押人或擔保人的主要住所，直至按揭保險屆滿或獲豁免為止；同時，住喺該物業的借款人、抵押人或擔保人收入不可少於每月應付總還款額（包括按揭及其他債務）。按證保險公司會在申請、提取貸款及其後指定時間要求簽署自住聲明，作出虛假聲明有機會招致民事及刑事法律責任。
2. 供款比率（DSR）上限50%
一般而言，按保計劃的供款比率上限為50%，即每月所有債務供款（樓宇按揭、私人貸款、發展商按揭及其他財務機構供款等）不可超過每月入息一半。幾個實用細節：
- 擔保其他貸款的每月還款，會全數計入供款比率。
- 現時租屋的租金一般唔當作債務供款。
- 年終花紅可計入入息，但一般最高不超過月薪三倍；佣金收入一般按最近六個月平均計。
- 收租物業的租金最多只可計80%（或銀行接納金額之較低者），並須提供租約及入賬紀錄。
- 擔保人一般須為借款人／抵押人的直系親屬或未婚夫／妻，朋友唔可以做擔保人。
3. 首期必須係自己的錢
用作首期的資金必須為你本人之資產，不可以經借貸或透支所得。如有無抵押透支結欠、最近三個月有申請或提取貸款紀錄，或首期以信用卡支付，都有機會被要求提供首期證明。換言之，「借私貸俾首期再上按保」呢條路行唔通。首期以外，亦要預留印花稅、律師費同應急錢，可參考本站應急錢要幾多一文。
4. 物業同貸款類別
- 須為香港住宅物業（現樓或樓花）；以公司名義購買的物業不合資格。
- 最長還款年期30年；原定／剩餘還款年期與樓齡之和上限75年（村屋為55年）。例如樓齡50年的單位，按此規則最長只可借25年。
- 只有全數攤銷的貸款才合資格，設期末整付、免供期或延期供本的貸款均不合資格。
- 樓花一般須屬地政總署「同意方案」項目，並於取用貸款起計12個月內落成；選擇建築期付款、等落成先申請按揭的買家，屆時貸款額可能因估值變動而比原先計劃少。
按保保費點計？一次付清 vs 每年支付
按揭保費依據（i）有關合資格準則、（ii）按揭成數、（iii）還款年期、（iv）是否首次置業人士、（v）物業類別（私人住宅或資助房屋）及（vi）物業價格計算。支付方法有兩種：
- 一次付清：可以選擇自己畀，或者加借入貸款，連同按揭每月供款一併償還。
- 每年支付：首年付一個較高比率，之後每年按續保比率繳交；選擇每年支付不設退保安排。
以下摘錄按揭保費一覽表（2024年10月版，按證保險公司網站於2026年10月14日仍列此版本）浮息按揭部分，數字為佔貸款額百分比：
| 保險範圍（按揭成數） | 一次付清 10年 | 一次付清 20年 | 一次付清 30年 | 每年支付 30年：首年／續保 |
|---|---|---|---|---|
| 表3：物業價格1,500萬港元或以下（適用於首次置業人士） | ||||
| 70%以上至75% | 0.00% | 0.00% | 0.00% | 不適用 |
| 70%以上至80% | 0.60% | 0.90% | 1.09% | 0.93%／0.26% |
| 70%以上至85% | 1.01% | 1.46% | 1.64% | 1.22%／0.50% |
| 70%以上至90% | 1.46% | 2.08% | 2.50% | 1.85%／0.70% |
| 表4：物業價格1,715萬港元或以下（非首次置業人士，或物業價格1,500萬港元以上） | ||||
| 70%以上至75% | 0.15% | 0.15% | 0.15% | 不適用 |
| 70%以上至80% | 0.75% | 1.05% | 1.24% | 0.98%／0.28% |
幾個睇表重點：年期越長、成數越高，保費越貴；首次置業人士在七成以上至七成半一欄保費為0.00%；按揭證券公司定息按揭計劃產品另有稍低的定息保費率；物業價格600萬港元或以下、居屋第二市場等亦有獨立表格。實際適用哪一張表，以銀行及按證保險公司按你個案判斷為準。
計算例子：$800萬單位借七成、八成、九成（僅作說明）
以下假設：樓價及估價同為$8,000,000、首次置業、固定受薪、浮息、還款期30年；保費率取上表表3；按揭年利率假設為3.5%只用作示範，並非任何銀行報價，亦不是利率預測；「最低月入」按每月供款除以50%供款比率上限推算，未計其他債務。數字由腳本計算並四捨五入至元。
| 項目（僅作說明） | 七成（毋須按保） | 八成（按保） | 九成（按保） |
|---|---|---|---|
| 貸款額 | $5,600,000 | $6,400,000 | $7,200,000 |
| 首期 | $2,400,000 | $1,600,000 | $800,000 |
| 一次付清保費 | $0 | $69,760（1.09%） | $180,000（2.50%） |
| 或每年支付：首年保費 | — | $59,520（0.93%） | $133,200（1.85%） |
| 上會時首期＋一次付清保費（未計印花稅、律師費） | $2,400,000 | $1,669,760 | $980,000 |
| 每月供款（假設3.5%） | 約$25,147 | 約$28,739 | 約$32,331 |
| 按DSR 50%推算最低月入 | 約$50,293 | 約$57,478 | 約$64,662 |
由例子可見，九成按揭令上會現金由$240萬大減至約$98萬，但每月供款多咗約$7,184，所需月入亦高咗約$14,369；另外仲要計埋保費成本。若同一單位借七成半（$6,000,000，首期$2,000,000），按表3首次置業保費為0.00%，每月供款約$26,943，可以係首期同保費之間的折衷選項。
加借保費會點？
延續上例九成按揭，如將$180,000一次付清保費加借入貸款，貸款額變成$7,380,000，每月供款約$33,139（假設3.5%、30年），即每月多約$808，按DSR 50%推算的最低月入升至約$66,279。合資格準則亦說明，若保險費以按揭貸款支付，按揭成數或會因此高於原本成數。加借可以慳上會現金，但要連本帶利慢慢還。
利率變動的影響（僅作說明）
同樣$7,200,000、30年貸款：假設年利率3.5%每月供款約$32,331；4.5%約$36,481；5.5%約$40,881。雖然壓力測試已暫停，借高成數時仍應自行預留利率上升的緩衝，唔好將DSR用到盡。
申請流程：先預先批核，再簽臨約
- 預先批核（建議）：可於簽署臨時買賣合約前經參與銀行提交申請及文件。一般情況下，按證保險公司收妥所有文件後兩個工作天內作初步批核，批核有效期為成功獲批之日起30日；參與銀行可因應業務安排決定是否接受預先批核申請。
- 簽臨約後正式申請：經參與銀行遞交，一般須提交香港身份證副本、臨時買賣合約副本（如適用）及入息證明。
- 估值同審批：按證保險公司為物業估值，並與銀行估價及買賣價比較取較低者；初步批核結果會通知銀行，再由銀行通知你。
- 繳付保費、提取貸款：按證保險公司收到保費後，按揭保險正式生效。
- 跟進：可直接問提交申請的銀行，或於辦公時間致電按揭保險計劃熱線2536 0136。
參與銀行名單會不時更新，以按證保險公司網站最新版本為準。
上會之後：自住要求、豁免出租同提早還款
按揭保險生效期間，按證保險公司有權經銀行要求你聲明物業用途及提供證明。未獲銀行同意及按證保險公司豁免前擅自出租，一經發現，貸款及按揭保險有機會被取消，或被徵收額外保費、附加條件，更可能負上刑事責任；官方常見問題指過往曾有申請人因未經批准出租並作虛假聲明而被檢控及判囚。
由2024年8月8日起，業主如有以下情況可經銀行申請豁免自住要求：（一）家庭將有新生嬰兒或領養兒童；（二）業主失業；（三）已在物業自住最少12個月而有其他特別需要；（一）及（三）並須沒有拖欠相關按揭。一般而言業主除按保物業外在香港不可擁有其他住宅物業，並須簽署承諾書（例如以香港為主要居住地、豁免期間不在香港購入其他住宅物業）。獲批前不可與租客簽租約；樓花業主收樓前的供款期不計入12個月自住期。
提早還款方面，按證保險公司不會另收費用，但不會退還全部已繳保費（或只會退還部分）；銀行則可能收取提早還款手續費。修改按揭條款前須得到銀行批核及按證保險公司書面同意。當貸款全部清還、未償本金降至按揭成數門檻或以下，或違反按揭保險條款，按揭保險便會終止。
2026年按保「綠色推廣」同資助房屋安排
綠色推廣：按證保險公司於2026年3月17日至12月31日推出按揭保險計劃綠色推廣。借款人於推廣期內經參與綠色推廣的銀行提交申請，並以達至指定「綠建環評」評級（例如綠建環評新建建築鉑金級或金級）的物業作抵押，貸款於2027年12月31日或之前提取，可獲$3,000（貸款額$5,000,000以下，不包括加借保費）或$5,000（$5,000,000或以上）獎賞，上限為向按證保險公司支付的原有保費金額。按證保險公司保留修訂或取消推廣的權利，申請前宜向銀行確認。
資助房屋：由2024年3月1日起，按揭保險計劃亦適用於房委會「居屋第二市場計劃」，綠表及白表買家分別最高可借95%及90%（物業價格上限1,500萬港元，八成以上同樣要求未持有香港住宅物業及固定受薪等條件），並設獨立保費表及保費折扣；並非所有居屋第二市場個案都需要按保。港人首次置業先導項目「煥然懿居」及「煥然懿居 第三座」買家，亦可透過按揭保險申請最高九成按揭。
常見迷思
- 迷思：「買咗按揭保險，失業就有人幫我供樓。」錯。受保人係銀行，保障的是銀行七成以上的貸款部分；業主拖欠仍要承擔後果。
- 迷思：「首次買樓就一定借到九成。」唔一定。仲要所有申請人係固定受薪、物業價格及貸款額在上限內、供款比率不超過50%，並以估價與成交價之較低者計。
- 迷思：「首期唔夠可以借私人貸款補。」錯。首期必須係自己資產，不可經借貸或透支所得；新借的私貸亦會推高供款比率。
- 迷思：「按保保費一定要即時一筆過畀。」唔係。可以一次付清、加借入貸款，或者每年支付。
- 迷思：「上咗會之後想放租就放租。」錯。未獲豁免擅自出租，貸款同保險可被取消，更可能涉及刑事責任。
- 迷思：「冇壓力測試就可以借到盡。」壓力測試暫停唔等於無風險；DSR 50%上限仍然適用，加息時供款會即時上升。
新手檢查清單
- 先確認物業價格（估價與成交價之較低者）落在邊一級，計清最高成數同貸款上限
- 確認所有抵押人申請時無持有香港住宅物業、所有申請人係固定受薪（想借八成以上）
- 計算所有債務供款是否低於月入50%，並預留加息緩衝
- 準備首期證明：首期須為自己資產，避免上會前新借貸款或透支
- 按年期、成數比較一次付清、加借同每年支付的保費成本
- 簽臨約前經參與銀行申請預先批核（有效期30日）
- 計埋印花稅、律師費、裝修同應急錢，唔好將首期以外現金用盡
- 記住按保物業必須自住，如需出租要先申請豁免
常見問題
按揭保險2026係咩？係咪保障業主？
按揭保險計劃由香港按揭證券有限公司於1999年3月推出，自2018年5月1日起由全資附屬公司香港按證保險有限公司經營。銀行先係受保人：如業主拖欠貸款，按揭保險一般會為銀行七成按揭以上的貸款部分提供保障。業主得到的好處係可以借高過七成、減輕首期，但保險本身唔會代業主還款。
冇按揭保險最多可以借幾成？
金管局於2024年10月16日修訂措施後，所有住宅物業的按揭成數上限劃一為七成，「供款與入息比率」上限劃一為五成。想借高過七成，一般就要經參與銀行申請按揭保險計劃，並符合樓價上限、貸款上限等條件。
邊啲人先可以借九成按揭？
按揭成數八成以上必須同時符合：所有抵押人申請時並未持有任何香港住宅物業，以及所有申請人均為固定受薪人士。物業價格1,000萬港元或以下最高可達九成；1,000萬以上至1,125萬港元以下則受貸款上限900萬港元限制。非收取佣金的日薪僱員一般可被界定為固定受薪人士。
按保保費大概要幾多錢？
保費按合資格準則、按揭成數、還款年期、是否首次置業、物業類別及物業價格計算。以按揭保費一覽表表3（首次置業、物業價格1,500萬港元或以下、浮息、30年）為例，一次付清保費為貸款額的1.09%（七成以上至八成）至2.50%（七成以上至九成）；七成以上至七成半一欄為0.00%。實際收費以申請時最新保費表及批核結果為準。
按保保費一次付清定每年支付好？
一次付清可以選擇加借入貸款，連同按揭一齊供；每年支付則首年保費較低，之後每年按續保率繳交，但每年支付不設退保安排。打算持有較耐、手頭現金充足者可比較一次付清；想減少上會時現金支出者可考慮每年支付或加借，但加借會增加貸款額同利息。
自僱人士可以申請按揭保險嗎？
按揭成數八成以上規定所有申請人須為固定受薪人士，所以自僱人士一般唔符合九成按揭條件。八成或以下的按保申請，合資格準則未有列明必須固定受薪，但仍須提供入息證明並符合供款比率等要求，結果以參與銀行及按證保險公司審批為準。
用按保買樓之後可以放租嗎？
唔可以擅自放租。按保物業成交後須為最少一位借款人、抵押人或擔保人的主要住所。業主如有新生嬰兒或領養兒童、失業，或已自住最少12個月而有其他特別需要，可經銀行申請豁免自住要求，獲批前不可與租客簽約。未經批准出租，貸款及按揭保險有機會被取消，更可能負上刑事責任。
提早還款或者轉按，按保保費會退嗎？
按證保險公司不會因提早清還部分或全數貸款另外收費，但亦不會退還全部已繳保費（或只會退還部分）；選擇每年支付保費者不設退保安排。另外，銀行本身可能收取提早還款手續費，簽約前要睇清罰息期。當貸款未償本金降至按揭成數門檻或以下，按揭保險亦會終止。
資料來源
- 香港按揭證券有限公司：按揭保險計劃（計劃簡介、最高按揭成數、預先批核、資助房屋安排）（2026年10月14日查閱）
- 香港按證保險有限公司：按揭保險計劃常見問題（2026年2月版，PDF）（2026年10月14日查閱）
- 自住物業按揭貸款合資格準則：80%按揭成數（物業價格上限1,715萬港元，2024年10月16日或以後，PDF）（2026年10月14日查閱）
- 按揭保險計劃按揭保費一覽表（2024年10月版，PDF）（2026年10月14日查閱）
- 申請豁免自住要求須知（2024年8月8日起生效，PDF）（2026年10月14日查閱）
- 按揭保險計劃綠色推廣便覽（2026年3月，PDF）（2026年10月14日查閱）
- 香港金融管理局新聞稿：物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（2024年10月16日）（2026年10月14日查閱）
- 香港金融管理局新聞稿：物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（2024年2月28日，暫停壓力測試）（2026年10月14日查閱）
免責聲明：本文僅供一般教育參考，並非按揭或貸款要約、報價、投資建議、法律或稅務意見。按揭保險計劃的合資格準則、樓價及貸款上限、保費及推廣條款由香港按證保險有限公司訂定並可能隨時修訂；銀行按揭成數及供款比率要求以金管局及個別銀行最新規定為準。文中利率、樓價及計算例子均屬假設，僅作說明。置業是一項長期承擔，讀者應量力而為，並在有需要時諮詢參與銀行、按證保險公司（熱線2536 0136）或合資格專業人士。信財庫及作者不會因倚賴本文而引致的任何損失承擔責任。