首次置業全攻略2026｜首期、按揭、印花稅、買樓程序一文睇

本文重點（資料截至2026年10月20日）

首期：首期＝樓價減按揭貸款。冇按保最多借七成；合資格人士經按揭保險，樓價1,000萬港元或以下最高借九成。
按揭：按揭成數上限七成、供款與入息比率上限五成；「加2厘」壓力測試自2024年2月28日起暫停。
印花稅：樓價400萬元或以下只需100元；首置同非首置用同一稅率表；簽首份協議後30日內加蓋印花。
買樓程序：預算同預批 → 睇樓查冊 → 簽臨約 → 申請按揭 → 簽正式合約 → 驗樓成交。

首次置業最重要係先計清三樣嘢：銀行可以借幾多（決定首期）、上會前要一次過付幾多現金（首期加印花稅同交易雜費），以及每月供款佔入息幾多。2026年香港買樓，按揭成數同印花稅都比幾年前寬鬆，但臨時買賣合約一簽就有法律約束力，所以次序應該係先預算、先做按揭預批，再落訂。以下資料來自金管局、按揭證券公司、稅務局、地產代理監管局同消委會。

首次置業要準備幾多錢？

首期唔係單純「樓價乘三成」。按揭證券公司列明，計按揭成數用嘅「物業價格」，係物業估價同買賣合約價（扣除優惠）兩者之中較低者；估價低過成交價，借得少咗，差額就要自己補。按揭保險亦規定首期必須係借款人自己嘅資產，唔可以經借貸或透支所得。

首期以外，上會前通常仲要預留：從價印花稅、律師費、地產代理佣金、按揭相關費用（例如估價、手續費、按揭保費）同火險。地監局指法例冇規定代理佣金金額或佔成交額比率，可以同代理商議；律師樓收費亦唔一，宜先比較報價。消委會亦提到，申請按揭時銀行一般會要求業主買火險。

我哋建議首置人士用「三層預算」：第一層係首期；第二層係一次性交易費用；第三層係緩衝，即成交後幾個月嘅供款同生活費，唔好將現金全部用晒先上會。緩衝要留幾多，可參考應急錢要幾多。以下係假設例子（只作說明）：

樓價（假設）	七成按揭首期	九成按揭首期（按保）	從價印花稅
400萬元	120萬元	40萬元	100元
600萬元	180萬元	60萬元	135,000元
800萬元	240萬元	80萬元	240,000元

假設樓價等於估價、買家符合九成按揭條件；九成按揭另要付按揭保費，表中未計律師費、佣金及其他雜費。

按揭成數同供款比率點計？

金管局由2024年10月16日起，將所有住宅物業按揭成數上限劃一為七成、「供款與入息比率」（DSR）上限劃一為五成，不論樓價或是否自用；物業按揭最長還款期30年。「假設利率上升200基點」嘅壓力測試要求則自2024年2月28日起暫停，概念可參考按揭壓力測試。金管局亦提醒，銀行會考慮還款能力等多項因素，批出金額未必等於申請金額。

想借多過七成，就要靠按揭保險計劃（由按揭證券公司全資附屬嘅按證保險公司營運）。樓價1,000萬港元或以下最高可借九成，但八成以上只限所有抵押人申請時冇持有任何香港住宅物業，以及所有申請人都係固定受薪人士；樓價再高，成數會因900萬或1,200萬港元貸款上限逐步降低，樓價上限為1,715萬港元。按保亦要求物業自住，還款年期加樓齡不超過75年。保費同分級詳情見按揭保險2026。

實際做法：簽臨約前可經參與銀行申請按保預先批核，一般收齊文件後兩個工作天內有初步結果，有效期30日。揀邊種按揭計劃可睇P按H按比較；信貸紀錄亦影響審批，可先Check TU。想試計每月供款同DSR，可用金管局按揭供款計算機；按揭計算方法專文稍後刊出。

買樓印花稅要交幾多？

住宅物業從價印花稅按樓價或價值（以較高者為準）計：400萬元或以下劃一100元，之後分級遞增，例如600萬元單位為135,000元。政府自2024年2月28日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，首置、換樓同非永久性居民都用同一張稅率表，亦唔使再交額外印花稅同買家印花稅。

時間方面，政府一站通指住宅買賣協議一般須喺簽立同一宗交易首份協議（例如臨約）後30日內加蓋印花；如第一份協議喺14日內被第二份取代，就以第二份日期計。實務上多數由律師代辦。完整稅率表同計算例子見買樓印花稅2026。

買樓程序有咩步驟？由睇樓到成交

以二手住宅為例，地監局同消委會列出嘅流程大致如下：

計預算、查信貸紀錄，向銀行或按保做預批。
委託持牌地產代理：睇樓前代理須同你簽訂明嘅「地產代理協議」（表格4，俗稱「睇樓紙」），寫清有效期、單邊或雙邊代理同佣金。
睇樓同查資料：代理須提供「物業資料表格」（俗稱「開門七件事」），並喺簽臨約前提供最新土地查冊，睇清業權、按揭同產權負擔。
議價後簽臨時買賣合約，付臨時訂金（細訂）。
正式申請按揭，銀行估價及審批。
律師處理正式買賣合約；視乎雙方約定，消委會指一般喺臨約後約14日簽署並付加付訂金（大訂）。
繳交印花稅（首份協議後30日內）。
交易日前驗樓，律師處理轉讓契、餘款同鎖匙交收，完成交易（交吉）。

臨約雖然叫「臨時」，但政府一站通同地監局都指佢係有法律約束力嘅合約。社區法網指，如臨約有註明，買方反悔一般會失去臨時訂金，賣方反悔就要賠雙倍臨時訂金。地監局亦提醒，未填妥所有資料嘅臨約唔應簽；未計清按揭同現金之前，唔好急住落訂。

2026年有個新安排：地監局指由2026年2月起，買二手樓承造按揭可以用銀行業推出嘅「置易付」電子轉賬方式過數，可以喺臨約其他條款列明。

一手樓同二手樓有咩唔同？

一手樓受《一手住宅物業銷售條例》規管，訂金同簽約時限由法例訂明；二手樓則主要靠合約約定。主要分別如下：

項目	一手樓（發展商）	二手樓
臨時訂金	樓價5%	買賣雙方約定
簽正式合約	臨約後5個工作日內，否則臨約終止、訂金被沒收	視乎約定，一般約14日
代理佣金	一般由發展商支付	法例無訂明，可議價
主要文件	售樓說明書、價單、銷售安排	物業資料表格、土地查冊

買樓花要特別留意「建期」付款：按證保險公司同消委會都提醒，等落成先申請按揭，屆時估價可能低過成交價，貸款額或會比原先計劃少，要自己補足差額。

未夠錢買私樓，仲有咩住屋選擇？

公營房屋係另一條路。輪候公屋可睇一人公屋排幾耐；已住公屋而入息超額嘅家庭，可睇公屋入息超額點算。居屋、綠置居各有入息資產限額同申請期，站內專文稍後刊出。按證保險公司亦為房委會「居屋第二市場計劃」提供按揭保險，綠表同白表買家分別最高可借九成半同九成。

暫時租樓嘅話，合資格納稅人可申請住宅租金扣除，租樓須知專文稍後刊出。上車之後，亦要明白樓價下跌時嘅負資產風險；到退休階段，有樓人士可以了解逆按揭。

常見問題

首次置業最少要幾多首期？

冇按揭保險，銀行最多借七成，首期最少三成。樓價1,000萬港元或以下，而且所有抵押人申請時冇持有任何香港住宅物業、所有申請人都係固定受薪人士，經按揭保險最高可借九成，首期可低至一成。另要預留按保保費、印花稅同雜費。

2026年買樓仲要做壓力測試嗎？

金管局「假設利率上升200基點」嘅壓力測試要求自2024年2月28日起暫停，現行硬性上限係供款與入息比率五成。銀行仍會按還款能力等因素審批，批出金額未必等於申請金額；日後措施有變，以金管局公布為準。

簽咗臨約可唔可以唔買？

臨約有法律約束力。二手樓如臨約有註明，買方反悔一般會失去臨時訂金；一手樓買家如喺臨約後5個工作日內冇簽買賣合約，臨約即告終止，樓價5%臨時訂金會被賣方沒收。

供樓利息可唔可以扣稅？

可以。自住物業嘅居所貸款利息可從薪俸稅或個人入息課稅入息扣除，基本扣除上限每年10萬元，最多20個課稅年度。由2024/25課稅年度起，符合與2023年10月25日或之後出生子女同住等條件嘅納稅人，另有每年2萬元額外扣除。

資料來源（2026年10月20日查閱）

免責聲明

本文只提供一般資訊，並非按揭、法律或稅務意見。按揭成數、按揭保險條件、印花稅率及扣稅安排可能調整，請以有關機構最新公布為準。「假設例子」並非真實個案或報價，實際貸款額以銀行審批為準；簽署買賣合約前宜諮詢律師。信財庫／作者與文中機構無合作或推薦關係。