逆按揭2026｜安老按揭申請條件、每月年金、利息風險與適合邊啲人

逆按揭（安老按揭）係香港退休業主常用嘅「用樓換現金流」工具：你唔使賣樓，都可以按月收年金。坊間叫「逆按揭」，官方名稱係安老按揭計劃（Reverse Mortgage Programme），由香港按證保險有限公司（按證保險公司）營運，佢係香港按揭證券有限公司（按揭證券公司）嘅全資附屬機構。本文按按揭證券公司官網、資料冊（2026年3月）、每月年金列表（2026年3月）及金管局2026年3月9日新聞稿整理，幫新手睇清申請條件、每月年金點計、利息同保費點滾、同埋適合邊啲人；內容於2026年10月16日核對。

逆按揭係咩？同普通按揭有咩分別？

逆按揭係「安老按揭計劃」嘅俗稱：合資格長者用香港住宅物業做抵押，向參與貸款機構提取安老按揭貸款，主要形式係每月定額年金，亦可以申請一筆過貸款。除非貸款喺特定情況下被終止，否則一般情況下借款人可終身毋須還款。

同普通買樓按揭有咩不同？

項目	普通按揭（買樓）	逆按揭（安老按揭）
現金流方向	你每月還錢俾銀行	銀行／貸款機構每月俾年金你
典型目的	借錢買樓	用已擁有嘅住宅換取退休現金流
年齡	視乎銀行收入審批	一般55歲或以上（未補地價資助房屋業主60歲或以上）
還款	按月還本息	一般終身毋須還款（特定終止除外）
保險角色	高成數時或需按揭保險（按保）	貸款機構向按證保險公司投保；保費計入你嘅貸款結欠

簡單講：普通按揭係「借錢買資產，慢慢還」；逆按揭係「用已有住宅做抵押，慢慢收錢」。兩者都涉及按揭同保險安排，但方向同審批邏輯完全唔同。如果你正考慮買樓首期同按保，可另見本站按揭保險2026同買樓印花稅2026。

做咗之後物業仲係唔係你嘅？

係。資料冊開首寫明：雖然物業已抵押予貸款機構，借款人仍是物業業主，可繼續安居在原有物業直至百年歸老。貸款被終止時，業主或其遺產代理人可優先全數清還以贖回物業；否則貸款機構先出售物業清還，差額由按證保險公司按保險安排承擔，餘額退還。

邊個可以申請逆按揭？物業有咩要求？

安老按揭接受最多三位借款人聯名申請；所有借款人都要符合資格。以下按按揭證券公司官網同資料冊整理（個別情況可能另議，申請前應向參與機構確認）。

借款人條件

• 年滿55歲或以上（未補地價資助出售房屋嘅業主須60歲或以上），並持有有效香港身份證；
• 現時沒有破產、破產呈請，亦不受個人自願安排（IVA）規限——除非有關 IVA 下所有債務會喺貸款起始日以一筆過貸款全數清還。

物業條件（一般情況）

• 位於香港嘅住宅物業（透過送贈契約取得嘅物業或被考慮）；
• 由借款人(i) 以個人名義作為唯一受益人或聯權共有擁有；或(ii) 以全資及直接擁有嘅香港註冊有限公司名義擁有；
• 樓齡一般50年或以下（超過50年按個別情況考慮）；
• 無轉售限制（未補地價資助出售房屋由有關當局設嘅限制除外，並須已獲書面批准）；
• 申請時沒有出租。若已持有物業達一年或以上，且所有借款人聲明已退休，或因接受長者／醫療護理服務而遷出，可申請將物業出租；未補地價資助房屋另須取得有關當局同意。

逆按揭每月年金點計？官方例子點睇？

一般情況下：物業價值越高、借款人年齡越高、揀嘅年金年期越短，每月年金就越高。多人聯名時，金額會以最年輕借款人嘅年齡計算，而且通常低過單人借款。

指定物業價值上限

年金唔係單純用「市價全數」計，而係用「指定物業價值」。按官網表（一）：

物業估值	用作計算年金之指定物業價值上限
800萬或以下	100%物業估值
800萬以上	800萬 ＋ 超過800萬部分嘅50%（上限2,500萬）

未補地價資助房屋嘅估值，以市值扣減補地價金額後計算。轉按物業另有「估值80%」等規限（持有2014年5月1日前簽發《輔導證書》者除外）。多過一個抵押物業時，合計估值用來釐定上限。

浮息同定息：每月年金參考（每100萬指定物業價值）

借款人可揀浮息或定息按揭計劃。一般情況下，定息計劃可提供較高嘅每月年金同較高嘅最高一筆過貸款。以下摘錄官網表（單位：港元；只供參考）：

浮息（按2026年1月31日息率，即香港最優惠利率減2%計算）：

年金年期	60歲單人	60歲二人	70歲單人	70歲二人
10年	3,400	3,030	4,590	4,140
15年	2,570	2,300	3,420	3,150
20年	2,200	1,930	2,970	2,700
終身	1,840	1,650	2,790	2,520

定息（首30年年利率4%，其後最優惠利率減2%）：

年金年期	60歲單人	60歲二人	70歲單人	70歲二人
10年	3,740	3,330	5,040	4,550
15年	2,830	2,530	3,760	3,460
20年	2,420	2,120	3,260	2,970
終身	2,020	1,810	3,070	2,770

完整年齡表（55–85歲等）見每月年金金額及最高一筆過貸款金額列表（2026年3月），亦可試安老按揭計算機。

官方說明例子（假設／說明用）

例子	借款人	年期	物業價值	浮息每月	定息每月
一	70歲單人	終身	250萬	2,790×2.5＝6,975	3,070×2.5＝7,675
二	70歲丈夫＋60歲妻子（以60歲計）	10年	600萬	3,030×6＝18,180	3,330×6＝19,980
三	同為70歲夫婦	20年	市值4,500萬（指定價值上限2,500萬）	2,700×25＝67,500	2,970×25＝74,250

以上三個例子直接來自按揭證券公司官網「計算每月年金金額的例子」，息率假設見表註；實際批核金額以參與機構發出嘅《貸款資料列表》為準。

年金年期同埋一筆過貸款點揀？

你可以揀喺10年、15年或20年固定年期，或終身，每月收年金。選定年期內每月金額一般不變；提取安老按揭後亦可申請轉換年期，新金額按當時情況釐定。

一筆過貸款可以點用？

可於申請時及／或年金年期內任何時間申請一筆過貸款。資料冊列舉嘅用途例子包括：清還物業原有按揭或再融資、償還其他按揭／個人貸款／信用卡結欠、為資助房屋補地價、家居維修、醫療開支（包括香港境外）、辦理持久授權書或《精神健康條例》第II部法院命令嘅律師醫生費、遺產規劃（例如訂立遺囑）、購買骨灰龕位／墓地及殯葬服務等。

一筆過貸款有上限，申請時釐定，並會隨年金年期推進而遞減。提取越多，其後每月年金越少；若已達上限，可能再無每月年金。手續上，貸款生效後每次成功更改年金年期、提取一筆過貸款或增加／解除附加物業抵押，須支付1,000港元手續費，該費用會加借入貸款。

若你同時考慮身後安排，可一併了解本站平安紙2026｜點樣立遺囑；退休階段其他收入來源亦可對照強積金新手入門2026同政府年金值得買嗎。

利息同按揭保費點樣滾存？

逆按揭「唔使每月還錢」唔等於「冇成本」。利息同按揭保費會按月累積入貸款總結欠，再用複息計算——即係利息會再生利息。呢點係理解逆按揭風險嘅核心。

利率結構（2026年3月起資料）

計劃	息率結構（官方說明）
浮息按揭計劃	香港最優惠利率（由按揭證券公司不時釐定）減2%；按證保險公司亦不時釐定適用浮息
定息按揭計劃	首30年年利率4%；其後為最優惠利率減2%（2026年3月優化後）

金管局2026年3月9日新聞稿指，受惠於2025年11月發行20億港元30年期社會責任債券令資金成本下降，定息首30年由原先4.5%下調至4%，不同參加年齡下每月年金最多增加約5%，由2026年3月10日起接受申請。

按揭保費點樣計入結欠？

• 基本按揭保費：指定物業價值嘅1.96%，分別於第37、49、61、73、85、97及109個每月年金支付日，分七期支付，每期為指定物業價值嘅0.28%；
• 每月按揭保費：按安老按揭貸款總結欠以年率1.25%計算，按月支付。

借款人亦可能要支付輔導費（畀輔導顧問）同法律費用（解除舊按揭、辦理文件等）；呢啲費用可以選擇加借入安老按揭貸款。輔導費同律師費金額視乎個別顧問／律師，官方無統一價目表，本文唔寫具體銀碼——應直接向輔導顧問同律師查詢報價。

點樣申請？參與機構、輔導同健康問卷

正式申請前應仔細閱讀《重要通知》同《資料冊》。流程分三步：

1. 申請前：聯絡參與機構（銀行或香港按揭管理有限公司等）。參與機構會解釋計劃、初步評估資格，並按你嘅年齡、物業價值同唔同年期準備《資料表》及《貸款資料列表》（顯示每月年金、利息同按揭保費）。任何情況下均毋須透過其他中介人申請。
2. 輔導：必須預約合資格輔導顧問（執業律師）會面。輔導會講解貸款特色、借款人主要權益同責任，以及法律後果。成功完成後獲發《輔導證書》。
3. 正式申請：持有效《輔導證書》向參與機構申請（可以同提供資料表嘅機構唔同）。借款人必須喺貸款起始日前完成健康問卷——結果唔會影響批核條款（例如每月年金、年利率、按揭保費），但必須答完所有題目先可以提取貸款。批核後簽署按揭及其他法律文件。

若有其他人正住喺該物業或對物業擁有權益，佢哋須喺提取貸款前簽署《承諾書》，同意貸款機構權益較優先，並同意強制執行時遷出。

查詢：HKMC 退休3寶熱線 2536 0833（退休3寶指安老按揭計劃、保單逆按計劃，以及香港年金有限公司承保嘅香港年金計劃）。綠色推廣相關參與機構名單見官網2026年3月更新版本；一般參與名單亦會不時更新，請以官網最新PDF為準。

（2026年3月綠色推廣名單摘錄僅供說明：提供浮息及定息者包括中國建設銀行（亞洲）、集友銀行、香港按揭管理有限公司、華僑銀行（香港）、上海商業銀行、渣打銀行（香港）等；只提供浮息者包括交通銀行（香港）、富邦銀行（香港）、東亞銀行等。名單可能變更，唔構成推薦。）

逆按揭有咩風險？適合邊啲人？

逆按揭可以解決「有樓、現金流唔夠」嘅退休缺口，但唔係人人啱用。以下按官方披露整理主要風險，避免恐嚇亦唔做推銷。

你要清楚嘅風險同限制

• 利息同保費複息滾存：總結欠隨時間上升，物業淨權益可能下降；
• 固定年期屆滿後：一般仍可住，但利息同保費繼續累計；
• 特定情況下貸款可被終止：詳情見《重要通知》；若未能全數清還，貸款機構有權收回及出售物業，所有住客或須遷出；
• 部分還款不獲接受：只可以全數清還贖回（一般無提前還款罰款）；
• 提取一筆過會減低其後每月年金；
• 聯名用最年輕年齡計：配偶年紀差大會影響年金水平。

六個月冷靜期

如於首六個月內不論任何原因終止，並於指定日期全數清還總結欠，按揭保費將獲全數退還及豁免；但仍須清還累計利息、已加借費用及終止相關費用。

邊啲情況較常考慮／應再三斟酌

較常有人考慮	應再三斟酌／先問清楚
希望留喺原有單位安老，又需要穩定每月現金	短期內可能賣樓、移居外地或把物業留給子女作主要遺產
已清還或接近清還按揭，現金／強積金／其他收入不足生活費	仍有高額原有按揭、IVA／破產問題未理順
明白結欠會滾存，接受身後或以贖回／售樓結算	未完成輔導、未同家人溝通，或未比較賣樓、政府年金等替代方案
需要一筆過應付醫療、補地價或清卡數，並接受之後年金減少	只想「試下」而唔肯讀《重要通知》同《貸款資料列表》

長者另有政府津貼等支援，可參閱本站長者福利津貼2026作對照；年金入賬戶口嘅存款保障概念見存款保障計劃2026。

2026年安老按揭有咩更新？

按金管局同政府新聞公報（2026年3月9日）：

• 定息優化：定息按揭計劃首30年年利率下調至4%（優化前為4.5%，其後同樣為P減2%）；不同參加年齡下每月年金最多增加約5%；由2026年3月10日起接受申請。
• 官方對照例子（單人、終身、每100萬指定物業價值、定息）：55歲由1,590→1,660；60歲由1,930→2,020；70歲由2,920→3,070。
• 綠色推廣（2026年3月17日至12月31日）：以達至「綠建環評」指定評級嘅物業申請安老按揭（經參與綠色推廣嘅機構），可獲一次性獎賞——3,000港元，或指定物業價值嘅0.1%（上限8,000港元），以較高者為準。貸款須於2026年12月31日或之前提取；若首六個月內終止並獲保費退還／豁免，則不享有獎賞。詳見綠色推廣便覽。

息率、年金表同推廣條款都可能再更新，落實前請再查按揭證券公司安老按揭計劃頁。

常見問題

逆按揭同安老按揭係咪同一樣嘢？

係。香港坊間講嘅「逆按揭」，一般即係香港按證保險有限公司營運嘅「安老按揭計劃」（Reverse Mortgage Programme）。你用香港住宅物業做抵押，向參與貸款機構收取每月年金及／或一筆過貸款；物業抵押後你仍然係業主，一般可繼續自住。

申請逆按揭最低幾多歲？居屋未補地價得唔得？

一般住宅業主要年滿55歲並持有有效香港身份證；如果物業係未補地價嘅資助出售房屋，業主要年滿60歲，並符合有關當局對轉售限制嘅書面批准等要求。最多可以三位借款人聯名申請，每月年金會以最年輕借款人嘅年齡計算。

做咗逆按揭之後，仲可唔可以住喺自己間屋？

可以。按揭證券公司資料冊指，雖然物業已抵押予貸款機構，借款人仍是物業業主，可繼續安居在原有物業直至百年歸老。即使你揀咗10年、15年或20年固定年金年期，年期屆滿後一般仍可繼續住，但利息同按揭保費會繼續計入貸款總結欠。

每月年金會唔會加？點樣先預先知大概幾多？

喺選定嘅年金年期內，每月年金金額一般維持不變；但如果你中途提取一筆過貸款，之後嘅每月年金會減少。實際金額視乎指定物業價值、參加年齡、年金年期、單人定聯名，以及揀浮息定定息。可先用按揭證券公司網站嘅安老按揭計算機，或向參與機構索取《貸款資料列表》；官網亦有2026年3月嘅每月年金參考表。

利息同按揭保費點計？要唔要每月自己畀？

利息按貸款總結欠以複息計算；浮息計劃一般為香港最優惠利率減2%，定息計劃首30年年利率4%，其後為最優惠利率減2%（息率由相關機構不時釐定）。按揭保費分基本保費（指定物業價值1.96%，分七期）同每月保費（按總結欠年率1.25%）。呢啲開支一般會加借入貸款總結欠，唔係叫你每月另外現金繳付利息，但會令結欠同利息負擔隨時間增加。

屋企人過身之後，間樓一定會被銀行賣走？

唔一定。安老按揭貸款被終止時（例如最後一位借款人離世），物業業主或其遺產代理人可優先全數清還貸款以贖回物業；否則貸款機構先會出售抵押物業清還貸款。若售價唔夠清還，差額一般由按證保險公司按保險安排承擔；若有餘額，會退還俾業主或遺產代理人。

首六個月唔想做可唔可以退？有冇罰款？

計劃設有六個月冷靜期：如於首六個月內不論任何原因終止並於指定日期全數清還總結欠，按揭保費將獲全數退還及豁免；但仍須清還累計利息、已加借嘅費用（如有）及終止相關費用。另外，隨時全數清還以贖回物業一般唔設提前還款罰款，但部分還款不獲接受。

一定要經中介或者保險代理先申請到？

唔使。按揭證券公司明確指，任何情況下均毋須透過其他中介人申請安老按揭貸款。應直接聯絡官網公布嘅參與機構；正式申請前必須完成合資格輔導顧問（執業律師）會面並取得《輔導證書》。查詢可致電 HKMC 退休3寶熱線 2536 0833。

資料來源

• 香港按揭證券有限公司：安老按揭計劃（2026-10-16 查閱）
• 安老按揭計劃資料冊（2026年3月）
• 安老按揭計劃小冊子
• 每月年金金額及最高一筆過貸款金額列表（於貸款起始日提取，2026年3月）
• 安老按揭計劃《重要通知》（2023年8月）
• 安老按揭計算機
• 安老按揭計劃－綠色推廣參與機構名單（2026年3月）
• 安老按揭計劃－綠色推廣便覽（2026年3月）
• 金管局新聞稿：按揭證券公司優化安老按揭計劃及實行綠色推廣（2026-03-09）
• 政府新聞公報：同上（2026-03-09）

免責聲明

本文只提供一般資訊，並非財務建議、投資建議或法律意見，亦不構成任何產品推介。安老按揭計劃條款、息率、年金金額、保費、參與機構名單及推廣詳情以香港按揭證券有限公司、香港按證保險有限公司及相關參與機構最新公布同你簽署嘅貸款文件為準，其後可能修訂。個人情況（物業業權、樓齡、未補地價資助房屋、家庭安排、稅務及遺產）差異很大，申請前應閱讀《重要通知》同《資料冊》，完成合資格輔導，並按需要諮詢律師或獨立財務顧問。文中情境同計算例子屬官方說明或假設，並非對你可批核金額嘅保證。信財庫／作者與文中提及機構無合作或推薦關係。